La situation géopolitique actuelle laisse planer le spectre de l’incertitude sur le marché de la pierre. Hausse du prix de l’énergie, pénurie de matières premières, attentisme des Français… les effets de la guerre en Ukraine commencent déjà à se faire ressentir.
Le premier impact est d’ordre psychologique
Le moral des ménages est en train de montrer des signes de faiblesse. La crise géopolitique qui s’ouvre effraie à juste titre, la guerre est à nos portes avec ce sentiment terrible que l’ennemi cette fois n’est pas maîtrisable. Plus question de valeur refuge ni d’épargne de précaution, le pessimisme prend de plus en plus le pas sur les projets des français. Ces derniers pourraient bien être suspendus, quand 90% d’entre eux avouent craindre le pire, selon le dernier sondage IPSOS / Sopra Steria. Dans cette ambiance, la pierre elle-même paraît vulnérable : les images de destruction en Ukraine marquent les esprits. Bon nombre de Français vont sans doute attendre que le contexte géopolitique évolue favorablement pour emprunter et concrétiser un achat immobilier.
L’inflation des prix des matières premières
Les matières premières importées de Russie comme le pétrole et le gaz nous manquent déjà et leur cours flambe. Depuis janvier 2022, les éléments contenant de l’acier (ronds à béton, armatures, etc.) ont bondi de 15 à 25%, les produits en terre cuite de 25%. Le bois, le béton, les isolants, l’aluminium sont logés à même enseigne. Près de 50% de l’aluminium utilisé dans les chantiers proviennent de la Russie ou de l’Ukraine. Le prix d’aluminium a atteint un record historique la semaine dernière à près de 4 000$ la tonne. De quoi là encore faire exploser les prix… « Avec le conflit en Ukraine, les difficultés d’acheminement de matériaux comme l’acier ou l’aluminium dont le cours s’envole, combinées à la hausse du prix de l’énergie, notamment le pétrole, nécessaire pour produire de nombreux matériaux, devraient entraîner une nouvelle hausse des coûts de construction que l’on retrouvera dans le prix d’achat des biens neufs et/ou dans le budget global d’acquisition de bien ancien avec travaux » prévient Julie Bachet, directrice générale Vousfinancer.
Reste à vivre
Les emprunteurs sont les premiers à faire les frais de cette hausse des prix. Ils doivent en effet consacrer davantage de moyens à leurs dépenses du quotidien (transports et énergie notamment). Ce qui va évidemment influer sur leur capacité d’endettement. Ils devront ainsi veiller à leur reste à vivre (ce qu’il reste une fois la mensualité payée). À défaut, les ménages seront amenés à puiser dans leur épargne pour maintenir leur niveau de vie, ce qui serait un comportement contraire des candidats à l’emprunt qui doivent se constituer un apport personnel en vue de réaliser un achat immobilier.
Construction
Des retards de chantiers sont à prévoir, voire des arrêts complets. La FFB (Fédération Française du Bâtiment) est suffisamment inquiète pour alerter le gouvernement et demander des mesures d’urgence afin de soutenir le secteur : gel des prix de l’énergie, non application des pénalités de retard pour les chantiers publics et mise en œuvre de la théorie de l’imprévision, mécanisme qui permet au maître d’œuvre ou à l’entreprise de demander une renégociation des termes lorsqu’un phénomène, imprévisible par essence, vient bouleverser l’équilibre économique du contrat. Les particuliers qui comptent acheter dans le neuf, faire construire ou rénover un logement ancien doivent impérativement prévoir ces surcoûts dans leur plan de financement.
Côté locatif
L’investissement n’est pas épargné par les conséquences de la guerre en Ukraine. Avec une inflation en hausse, le rendement locatif réel baisse. Le meilleur exemple se trouve à Paris. Dans la capitale, la pierre rapporte en location vide classique (revenus fonciers), dans les 3% bruts. Compte tenu d’une inflation à 3,6% en février 2022 et sans doute à 4% en mars, le rendement réel devient négatif… Les bailleurs pourraient être tentés de remontrer les loyers pour retrouver du rendement. Mais attention : les locataires doivent eux aussi faire face à la hausse du coût de la vie. Alourdir leur loyer pourrait les déstabiliser, augmentant le risque d’impayés voire de vacance… Et puis les conditions d’augmentation des loyers sont strictement réglementées et ne peuvent être appliquées que dans des cas bien précis.
Quel remède ? Les efforts du monde entier sont déployés pour que cesse le conflit entre la Russie et l’Ukraine. On ne peut qu’espérer qu’ils soient couronnés de succès rapidement. Pour le reste, il faudra aussi que les banques soient au rendez-vous et soutiennent les ménages qui continueront à vouloir écrire leur destin immobilier. Malgré l’instabilité du monde.
